小闲之前反复说过，房企的债务问题并没有得到真正解决。

(资料图片)

展期≠偿还，债务这把利剑仅仅是从房企头顶往前挪了挪，它依然存在。

各路新闻热议碧桂园暴雷，给买房人又上了一课。近一年多恒大、融创、世茂、旭辉、蓝光，碧桂园，争相给买房人上课。

买房人何德何能，被这群房企连番的教育。

当一个百强房企连几千万美金利息都凑不上的时候，就再别说自己营业额百亿还是千亿，排名第十还是第一。你真有实力，能连几千万利息都凑不出来吗？

还不上钱，历来只有两个原因，第一是毛干爪净，兜比脸干净，真没钱。第二不想动自己养老的棺材本还钱。我凭本事借的钱，为什么要还？

那么问题来了，房企借的钱都去哪了？

第一类去向，“偿还”欠款了。

听说有的房企注册了很多房地产相关公司，比如设计公司、监理公司、建材公司、物业公司、装修公司。

这家房企最擅长做的事情，就是自己给自己盖章，自己跟自己签合同，自己向自己付款。

第一步让成立的相关公司B、C、D、E，和A地产公司签合同，但是A公司拖欠付款。这样相关公司账上趴着大量应收账款，造成经营亏损。

第二步把经营亏损的B、C、D、E公司的股权，低价转让给他人，然后变更法人信息。

第三步付清原本拖延B、C、D、E公司的欠款，并向这些公司支付合同约定的滞纳金、赔偿款、违约金。

欠账还钱、违约赔偿，还真是合理合法。

第二类去向，搞“多元化”了。

听说有的房企搞服务贸易，布局多元化多领域，不惜重金寻求产业新赛道突破。

这家房企的企业文化就是：勇于创新、勇于尝试、随时随地在路上。

第一步集团在国内成立A公司，方向为软件、新能源、机器人等高精尖领域。为了能尽快追平科技差距、打破技术壁垒，要与国外专业团队合作。

第二步在国外成立B公司或合伙基金，主业为科技研发，作为外包总机构。然后与各大名校签订战略协议、合影留念。

第三步B公司与国内A公司签订科研合作协议，A公司向B公司支付高价科研经费，B公司在国外建房置地设立实验室，向A公司汇报是精美双语版的PPT。

搞创新、搞科研么，必须要高投入，免不了会有弯路要走。

第三类去向，投资“跨国项目”了。

听说有的房企热衷在境外投资文旅地产、高端公寓、办公楼宇，布局全球核心城市。

这家房企海外投资的决心特别坚决、手笔特别大、眼光特别独到。

第一步国外成立B公司，从国内集团母公司转入资金，进行拿地、开发、经营、翻建等不动产投资。

第二步达到销售节点后回笼资金，因项目亏损且回款周期漫长。为支付后续开发所需的必要投入，不得已将销售回款滞留在国外B公司。

第三步为了获得后续开发的必要资金，向国外金融机构贷款，用国内股权、物权进行抵押担保。

第四步国外B公司因经营需要，该买的买，该转的转。

经营需要，问就是经营需要。

第四类去向，“被信托”了，钱都不是我的。

听说有的房企搞了一个家族的股权离岸方案。通过赠与的方式，把资产全部交给信托公司。达到了管理权、所有权和受益权分离的目的。

这家房企的掌舵人，名下没有资产，却不影响他的分红和企业管理。

第一步在境外成立七家BVI公司，分别控股国内七家地产公司。

第二步将BVI公司全部股份集中转让给家族中的某人。

第三步控制全部股份的某人，将股权转让给一家注册在开曼群岛的公司。

第四步把这家开曼群岛公司的股权授予汇丰信托管理。

然后这某人可以从境内任职的地产公司里领到丰厚年薪，同时作为受益人从信托公司账户领到美元分红，直接转入境外个人账户。

某人不仅可以要求信托将分红给子女或其它指定受益人，而且公司的管理权永远不会落在别人手里。

这个……已经超出了我的认知范围。

当你能控制的钱，已经成为一个庞大的超乎想象的数字，你还会关心这个数字增加5%或减少5%吗？

不，你更关心的是，这些钱里，有多少是属于你自己的。

当你看着财务报表里长长的一串数字，你还会关心这些钱里，有哪些是赚的，有哪些是借的吗？

不，你更关心的是，这些钱里，有多少是属于你自己的。

当你看着桌上各种各样的催告函、催缴函、履约通知书，你会关心还款日期吗？

不，你更关心的是，……。

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